Quy hoạch đường Vành đai 4: Cảnh báo sóng hạ tầng “ăn theo”

Bất động sản xung quah các tuyến đường lớn luôn thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư. Ngay sau khi thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 được công bố, khu vực ven Hà Nội có liên quan đến tuyến đường này liên tục “nóng” lên từng ngày.

BĐS “ăn theo” quy hoạch đường Vành đai 4

Theo thông tin mới nhất, dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô sẽ được triển khai với chiều dài 112.8km, trong đó 58.2km qua địa phận thành phố Hà Nội, từ vị trí km3+695 cao tốc Nội Bài – Lào Cai (địa bàn xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn), đến Khu đô thị Mê Linh (thuộc huyện Mê Linh) và từ vịtrí Khu đô thị Mê Linh qua sông Hồng đến các huyện Đan Phượng, Hoài Đức…

Khảo sát thực tế, tại nhiều khu vực liên quan tới tuyến đường Vành đai 4, giá đất đã có những biến động đáng kể, các nhà đầu tư dù đã đạt được lợi nhuận cao, lãi gấp 2 – 3 lần, nhưng vẫn chưa chốt giá bán.

Cụ thể tại địa bàn huyện Hoài Đức, từ khi có thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 đi qua khoảng giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen, gần đường liên khu vực 1 đã khởi công, giá đất tại đây dao động từ 30 – 50 triệu đồng/m2 (tăng 10 – 20 triệu đồng so với hồi đầu năm).

Trước đây, đất làng, xã ở các khu vực như xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) chỉ dao động trong khoảng 3 – 4 triệu/m2. Hiện tại, giá đã được đẩy lên cao gấp khoảng 3 – 4 lần, thậm chí hơn.

Điển hình, cách đây 2 năm, giá đất tại xã Thanh Xuân chỉ 3 – 5 triệu đồng/m2, nhưng sau thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 giá đã được đẩy lên cao gấp 2 – 4 lần, những mảnh đất đẹp nằm ven đường 35 hiện có giá khoảng 30 – 40 triệu đồng/m2.

Theo đà tằng giá nhanh chóng, thời gian gần đây nhiều môi giới bất động sản đã kéo về khu vực huyện Sóc Sơn để thuê mặt bằng mở văn phòng giao dịch.

Tương tự Sóc Sơn, giá đất tại địa bàn huyện Đan Phượng cũng có những thay đổi nhanh chóng. Cụ thể, giá đất tại các xã Song Phượng, Đồng Tháp, Thượng Mỗ… sau khi có thông tin quy hoạch đường Vành đai cũng tăng lên 10 – 15 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2021.

Tại huyện Mê Linh, thời gian qua giá đất thay đổi theo đà đi lên. Mới đây, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã tổ chức bán 202 căn biệt thự tại dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thịnh 2, thuộc huyện Mê Linh thông qua hình thức trả giá cạnh tranh với nhiều mức giá chênh cao được thiết lập.

Cụ thể, một căn biệt thự diện tích 410 m2, vị trí lô góc, giá khởi điểm 18.9 tỷ đồng, giá mua lên tới23.17 tỷ đồng, chênh gần 4.3 tỷ đồng, tương đương giá 56.5 triệu đồng/m2. Hai căn biệt thự khác diện tích 362 m2 nằm, vị trí lô góc, giá khởi điểm khoảng 18.2 tỷ đồng, giá mua là 21.1 tỷ đồng, chênh 2.9 tỷ đồng, tương đương 58.3 triệu đồng/m2.

Các nhà đầu tư tham gia đấu giá cho biết, họ kỳ vọng vào quy hoạch đường Vành đai 4 chạy qua dự án này. Đáng chú ý, trước đó, giá bất động sản tại các dự án thuộc huyện Mê Linh chỉ dao động trongkhoảng 20 – 35 triệu đồng/m2.

Tại khu vực huyện Thường Tín, trong gần 2 năm trở lại đây, giá đất tại đây đã tăng gấp 4 – 5 lần, đặc biệt là khu vực được quy hoạch đường Vành đai 4 chạy qua. Hiện giá đất những nơi có liên quan đến đường cao tốc, cụ thể tại Quán Gánh, Ninh Sở mức giá dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2, khu xa hơn từ 15 – 25 triệu đồng/m2. Mứ giá này đã tăng khoảng 50% so với 1 năm trước.

Cần thận trọng khi đầu tư

Hạ tầng giao thông luôn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản. Từ lâu, các cơn sốt đất xảy ra ở Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương đều cho thấy rằng giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được xây dựng mới hoặc mở rộng

Không nằm ngoài dự đoán, giá đất khu vực xung quanh quy hoạch đường Vành đai 4 đã tăng lên nhanh chóng từ khi dự án chưa được triển khai. Hiện nhiều nhà đầu tư đang nhận tin các thông tin quy hoạch để đón sóng nhanh, thậm chí không dùng “đòn bẩy” ngân hàng, vội vàng mua bán đất. Đây là yếu tố có thể dẫn tới nhiều rủi ro.

Các chuyên gia cho rằng, việc xây dựng mới hay mở rộng hạ tầng giao thông sẽ mang tới giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy vậy, việc đầu tư vào những khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì dự án hạ tầng sẽ cầm được thực hiện trong thời gian khá dài.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ thông tin quy hoạch, bản đồ quy hoạch đường Vành đai 4, vị trí đất có tính thanh khoản. Bởi bài học về đầu tư đất tại khu vực hai bên Đại lộ Thăng Long vẫn còn nguyên giá trị: Hai bên đường được rào lại, không để phương tiện đỗ nhằm bảo đảm an toàn giao thông nên bất động sản giảm sâu so với thời điểm trước khi xây dựng tuyến đường.

Các chuyên gia cũng cảnh báo thêm, dù quy hoạch đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm giá tăng “sức nóng” bất động sản, song điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhứ nhà đầu tư chưa xác định được chính xác ranh giới quy hoạch, tọa độ, mốc giới…

Thực tế đã cho thấy, việc đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu trong khi dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua đất cao hơn giá trị thực quá nhiều đã dẫn đến những rủi ro rất lớn. Vì vậy, nhà đầu tư luôn phải thận trọng khi rót vốn vào những khu vực xung quanh dự án hạ tầng mới, điển hình là quy hoạch đường Vành đai 4.

Xem thêm >>> Đường vành đai 4: Tăng khả năng kết nối vùng thủ đô